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Rent to Buy, il contratto di affitto con riscatto

28-10-2019

Ogni compravendita di case ha una storia diversa.

Prendiamo il caso di una famiglia che vuole acquistare un immobile,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. ma non riesce ad ottenere un mutuo sufficiente a coprire interamente le esigenze finanziarie, oppure si trova nell'impossibilità di dare l'acconto richiesto al proprietario.

Altro caso frequente è rappresentato da chi, già proprietario di un immobile,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. lo mette sul mercato e, se da una parte ha bisogno di tempo per venderlo, dall'altra ha urgenza di abitare nella nuova casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. che desidera acquistare.

Una soluzione è quella di trovare un accordo con il proprietario per poter "vivere" da subito nella casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. e acquistarla successivamente, pagando ratealmente dei canoni fino alla definitiva compravendita.

In questo modo, si ha tempo per creare un "anticipo" di entità sufficiente ad ottenere un mutuo prima casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. (normalmente l'anticipo è del 20% del prezzo) o per ricavare liquidità dalla vendita di una proprietà.

Soluzioni contrattuali diverse

Alcuni consigliano di affiancare un contratto di locazione ad un preliminare di vendita: due contratti paralleli che determinano però una notevole complessità e che possono facilmente portare a cause giudiziarie (nel caso in cui tutti gli accordi previsti nei due contratti non vengano rispettati).


Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile.Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. Come funziona il rent to buy?


Dal 2014 esiste uno strumento contrattuale pensato specificatamente per i casi sopra descritti, in grado di dare garanzie sia a chi vende, sia a chi acquista. 

È il "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani.", comunemente chiamato rent to buy, o affitto con riscatto.

Dal nome stesso si intuisce che il contratto prevede, a fronte del pagamento di canoni e per un periodo di tempo ben specificato, la possibilità di utilizzare la casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. (godimento) e il diritto ad esercitare un'opzione per acquistarla.

Il futuro acquirente è tenuto a pagare:

- un acconto (anche minimo) per l'acquisto;
- un canone mensile in parte per l'utilizzo, in parte per l'acquisto.

La disciplina è regolata dall'art. 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014 art. 23 convertito nella legge 11 novembre 2014 n.164.

Si tratta di un contratto tipico, definito comunemente "affitto con riscatto", da non confondere con la locazione finanziaria, la locazione ordinaria e il preliminare di compravendita. Il contratto regola diritti e obblighi delle due parti: il conduttore e il proprietario e si articola in due fasi. Vediamo quali sono.

Fase 1) Utilizzo (godimento) 

Il proprietario consegna l'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. al conduttore per una determinata durata, entro la quale il conduttore (l'affittuario, cioè colui che utilizza la casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani.) ha il diritto di acquistare.

Il conduttore ha l'obbligo di pagare il canone pattuito sia per la "componente utilizzo", sia per la "componente acquisto".

Il contratto è sostanzialmente diverso dalla locazione. Infatti, con il rent to buy il conduttore non ha le tutele previste dalla disciplina delle locazioni, perché l'utilizzo del bene è legato al successivo acquisto e non è consentita la sub-locazione. 

Fase 2) Trasferimento della proprietà

Il conduttore ha diritto - ma non l'obbligo - ad esercitare l'opzione all'acquisto. Può, quindi, acquistare al prezzo pattuito secondo modalità di pagamento e termine stabiliti in contratto, oppure può non acquisire e restituire l'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. alla scadenza.

Anche i canoni corrisposti per il "godimento" possono essere portati a decurtazione del prezzo per incentivare l'esercizio del diritto di acquisto nei primi anni.


La tutela per l'affittuario-acquirente


I contratti "rent to buy" sono atti pubblici o scritture private autenticate e devono essere trascritti
nei Registri immobiliari.

La trascrizione ha efficacia per la durata del contratto fino a un massimo di 10 anni.

Con la trascrizione, la legge tutela l'acquirente da eventuali creditori del venditore e dall'eventuale vendita del proprietario verso altre persone/soggetti. 

La tutela per il proprietario


Se il conduttore non corrisponde regolarmente i canoni stabiliti, il proprietario può
risolvere il contratto e rientrare in possesso velocemente del bene (non ci sono le tutele previste per i conduttori nelle locazioni ordinarie). 

Il proprietario ha diritto a trattenere le somme versate per eventuali canoni
di godimento non corrisposti; anticipi e canoni corrisposti a titolo di acquisto devono, invece, essere restituiti.


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