Registrazione di contratti immobiliari: compravendita e locazione

29-11-2019

La registrazione dei contratti immobiliari è un adempimento previsto (principalmente dal D.P.R. n. 131/1986, il Testo Unico per l'imposta di registro) per un ambito molto vasto di atti (ad es. i contratti preliminari), ma qui ci occuperemo esclusivamente di due categorie, quelle del contratto di vendita e della locazione di case.


Adempimenti per la registrazione di contratti immobiliari


La registrazione comporta essenzialmente due adempimenti che consistono in:

  1. richiedere la registrazione all'Agenzia delle Entrate

  2. pagare l'imposta, detta appunto imposta di registro (oltre all'imposta di bollo).

La registrazione è un adempimento diverso dalla trascrizione, che è compiuta sui registri immobiliari e ha la funzione di rendere l'atto che viene trascritto noto ed efficace per tutti e di mantenere, in sostanza, ordine e certezza nella storia di buona parte degli atti riguardanti un bene immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. (o alcuni beni mobili,L'insieme di mobili e attrezzature con cui si sistema per l'uso un'abitazione o un locale pubblico. ad esempio per le auto è prevista la trascrizione sul PRA - Pubblico Registro Automobilistico).

Si consiglia in ogni caso la consulenza di un esperto (notaio, avvocato, commercialista) per il corretto espletamento dell'obbligo nel caso specifico.


- Registrazione dell'atto di vendita di immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani.


Tra gli adempimenti richiesti dalla legge, nel caso di vendita di un'abitazione,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. troviamo quello della registrazione dell'atto. Il contratto di vendita, detto anche compravendita, di un bene immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. deve essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata e la registrazione deve essere effettuata dal notaio, entro i 30 giorni successivi alla firma del contratto.

Chi paga l'imposta di registro della compravendita? Salvo diverso accordo tra le parti, l'importo è sostenuto dall'acquirente, che versa la relativa somma al notaio prescelto.

Di fronte al fisco, però, sono tutti responsabili in solido. Cioè, se la registrazione non avviene, l'Agenzia può rivolgersi sia al notaio, sia a ciascuna delle parti.

Imposta di registro per le compravendite: le variazioni caso per caso

In generale, per quanto riguarda gli atti di vendita di beni  immobili ad uso abitativo acquistati da privati ed esenti da IVA (l'IVA è dovuta solo in caso di acquisto da costruttore), l'imposta è del 9% sul valore dell'immobile.Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani.

Se, invece, l'acquisto è soggetto ad IVA, ovvero se si acquista da un costruttore, l'imposta è fissa ed è pari a 200,00 euro.

Quando l'acquisto riguarda la "prima casa", l'imposta di registro è fissa nella misura del 2% sul valore dell'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani..


- Registrazione del contratto di locazione


Passiamo, ora, ai contratti di affitto, tecnicamente chiamati contratti di locazione, occupandoci in particolare della locazione di immobili ad uso abitativo.

Anche questi contratti sono soggetti a registrazione, fatta eccezione per i "contratti brevi" (e altri ad essi equiparati), cioè quei contratti stipulati tra persone fisiche con una durata annuale inferiore a 30 giorni, anche non consecutivi, se redatti in forma di scrittura privata non autenticata o stipulati verbalmente, i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d'uso.

In caso si opti per la cedolare secca, l'imposta di registro non è dovuta.

La registrazione è dovuta inoltre in caso di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite del contratto di locazione.

La registrazione, solitamente una scrittura privata non autenticata, è a carico delle parti. 
Per le locazioni di durata superiore a 9 anni è obbligatorio effettuare la trascrizione e dunque la redazione per atto pubblico o con autentica. In questo caso, la registrazione è a carico del notaio.
In caso di inadempimento, sono le parti a risponderne (nonché il notaio, se presente).

Secondo i loro rapporti interni, solitamente una delle due parti si assume l'impegno di registrare l'atto, ma di fronte all'eventuale atto di liquidazione dell'imposta dell'Agenzia delle Entrate ricevuto per il mancato (o non corretto) adempimento, sono responsabili entrambe.

Altro soggetto tenuto a richiedere la registrazione e responsabile in solido per il pagamento dell'imposta (nel caso di scritture private non autenticate di natura negoziale, come solitamente è il contratto di locazione, stipulate a seguito della loro attività conclusione degli affari) è l'agente immobiliare.

Imposta di registro per le locazioni: le variazioni caso per caso

L'imposta di registro del contratto di locazione di un'abitazioneCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. ammonta in generale al 2% del canone moltiplicato per le annualità.

Tale valore può però cambiare in casi particolari, come nel caso di affitto a canone concordato, durata del contratto, ecc.

La registrazione del contratto di locazione dell'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. ad uso abitativo va effettuata entro 30 giorni (e poi eventualmente ogni anno).

Il mancato o non corretto adempimento dell'obbligo di registrazione di cui al DPR n. 131/1986 può comportare conseguenze variabili a seconda dei casi specifici, quali:

  • la dichiarazione giudiziale di nullità (nel contratto di locazione)

  • l'irrogazione di sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate.


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