Diritto di servitù, tutti i casi

18-02-2021

Vediamo cosa si intende, nel lessico giuridico, per diritto di servitù. La differenza tra servitù volontaria o coattiva. Descriviamo le diverse tipologie comprese in tale diritto. E' possibile modificare ed estinguere il diritto? Come funziona, come farlo. Perché è importante che il diritto di servitù sia trascritto nei registri immobiliari. Le verifiche da effettuare in caso di compravendita di immobili e terreni.


Cos'è il diritto di servitù


La servitù è il diritto di godimento su cosa altrui. Si determina in presenza di:

  • un fondo servente;

  • un fondo dominante, di altro proprietario.


Si tratta quindi di un rapporto tra immobili di durata in genere illimitata, a meno che un accordo stabilisca diversamente. Quindi, se mutano i proprietari, la servitù permane.


La tipologia più nota e frequente è la servitù di passaggio, ovvero il diritto del proprietario di un fondo di attraversare un fondo altrui per raggiungere il proprio, ma ne esistono anche di altri tipi.


Andiamo allora a esaminare i vari tipi di servitù, distinti tra loro anche per il modo in cui nascono.



Le diverse tipologie di servitù


Una prima distinzione va fatta tra servitù volontaria e servitù coattiva.

Servitù volontaria 


Nasce per la volontà stessa dei proprietari dei fondi.  Può essere acquisita tramite corresponsione di una somma di denaro a seguito di un contratto tra le parti, oppure gratuitamente, ad esempio mediante volontà testamentaria.

Per avere durata illimitata, deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari. 


In caso contrario, sarebbe soltanto un accordo tra le parti e cesserebbe nel momento in cui dovessero cambiare i proprietari.


Servitù coattiva


E' determinata dal provvedimento di un giudice. Anche in questo caso, può avere durata illimitata solo se trascritta nei registri immobiliari.


Usucapione


Si parla di usucapione quando la servitù è esercitata senza interruzioni o contestazioni per un periodo superiore ai 20 anni.


Servitù per destinazione del padre di famiglia


Si verifica quando si prova che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario che abbia posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù (ad esempio, un proprietario di due terreni che, per raggiungere il secondo, deve attraversare il primo).


Alla sua morte, se lo stato dei luoghi resta inalterato, la servitù permane, senza che sia necessario esprimere tale intenzione per iscritto, ad esempio in un testamento.


In ogni caso, oltre al diritto di passaggio, la servitù può regolare altri tipi di rapporti, come:



Modifica del diritto di servitù


Nel corso del tempo la servitù può essere modificata, sia su decisione di entrambi i proprietari, sia per decisione di uno solo dei due, purché dimostri di non arrecare danno all'altro.


Nel caso in cui la servitù si sia formata mediante un accordo scritto registrato nei pubblici registri immobiliari anche la sua cessazione o trasformazione dove seguire la stessa procedura.


L'estinzione del diritto può avvenire invece in diversi casi:

  • alla scadenza del termine previsto, se questo è stato fissato;

  • quando il fondo servente viene acquistato dal fondo dominante;

  • qualora l'avente diritto non ne abbia usufruito per oltre 20 anni.



Acquisto di immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. con diritto di servitù


E' possibile trovarsi ad acquistare un immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. su cui grava un diritto di servitù oppure che utilizza tale diritto.


Per questo motivo, una delle verifiche da effettuare prima di stipulare un preliminare d'acquisto è proprio quella volta alla verifica della presenza di una eventuale servitù. Se infatti la servitù non è citata negli atti di provenienza il notaio non avrà modo di rilevarlo.


In particolare è importante accertarsi di non acquistare un fondo servente, visto che la servitù potrebbe provocare disagi inaspettati o comunque rendere l'acquisto meno ?appetibile? di quel che sembra.


Certo, l'acquisto inconsapevole di un fondo gravato da servitù non segnalata dal venditore dà diritto a un risarcimento, ma è sempre meglio evitare questo rischio.

 


Pagine di approfondimento


Ipsoa, Codice Civile, Servitù 

Verifica esistenza servitù di passaggio 

Registrazione contratti immobiliari 

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