Contratto preliminare di compravendita (compromesso)

20-01-2020

Cos'è il contratto preliminare (anche detto compromesso) di compravendita di un bene immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani.? E in quali casi è più utile sottoscriverlo? Quali sono i suoi vantaggi e quali gli svantaggi? Lo vediamo insieme in questo post.

Cosa si intende per preliminare di compravendita


Il contratto preliminare, lo dice la parola stessa, è un contratto che ne precede un altro, il definitivo.

Con il preliminare di compravendita di un immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. (il preliminare può riguardare anche contratti diversi dalla compravendita), le parti assumono l'obbligo giuridico di prestare il proprio consenso, sottoscrivendo il contratto di compravendita, e trasferire la proprietà (o altro diritto reale di godimento) di un bene immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani..

La stessa proposta di acquisto, se accettata dall'altra parte, può assumere il valore del preliminare.

Mentre il preliminare può anche non essere sottoscritto, il definitivo è indispensabile perché si ottenga lo scopo finale ricercato (che, nel caso della vendita di un immobile,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. è il passaggio di proprietà o di altro diritto reale di godimento di un immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani.).

Se una volta sottoscritto il preliminare, non si stipula il contratto definitivo, l'unica soluzione per ottenere quell'effetto è il ricorso al giudice (di cui parleremo più avanti).

Il preliminare può avere contenuti che anticipano quelli del contratto definitivo, quale l'immissione nel possesso, se l'acquirente ha fretta di avere la disponibilità materiale del bene, ad esempio per ristrutturarlo; altra ipotesi  di effetti anticipati è la previsione del pagamento anticipato, parziale o no, del prezzo.

Contratto preliminare e vendita di immobile,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. la forma


Il contratto preliminare deve avere la stessa forma richiesta dalla legge per il definitivo. Ciò vuol dire che in caso di vendita di immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. dovrà essere in forma scritta e dovrà essere registrato.  Se il preliminare ha la forma scritta di atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata (normalmente dal notaio) o accertata giudizialmente, può essere effettuata la trascrizione presso i registri immobiliari, a tutela soprattutto della parte acquirente.

Cosa accade se non si stipula il contratto definitivo di compravendita?


Se dopo la stipula del preliminare non si procede alla stipula del definitivo, e le parti sono d'accordo in ciò, nulla quaestio, ovvero nessun problema.

Se, invece, al definitivo non si giunge - illegittimamente - a causa di una delle parti, l'altra può valutare di pretendere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, cioè rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso; se ha subìto un danno, richiederne il risarcimento; ancora, se era stata consegnata una somma a titolo di caparra, trattenerla o (a seconda dei casi) chiederne la restituzione dell'importo raddoppiato.

Quali i vantaggi e gli svantaggi del preliminare? Vediamo alcune ipotesi.


Il contratto preliminare di compravendita può essere utile se temiamo che l'altra parte possa venire meno agli impegni assunti con noi solo verbalmente; ad es., il proprietario potrebbe decidere di vendere ad altri il bene.

Se il preliminare è stato trascritto, chiunque con un accesso ai registri immobiliari prenderà atto che il proprietario si è già impegnato nella vendita. In questi casi la trascrizione del preliminare ha un effetto che si dice prenotativo, e quindi la trascrizione del definitivo (o della sentenza che accoglie la domanda volta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica), se avviene entro un certo termine, prevale sugli atti trascritti o iscritti dopo il preliminare.

Tale prevalenza vale anche quindi (a determinate condizioni e eccettuati casi espressi) per la iscrizione d'ipoteca successiva sull'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. da parte dei creditori del promittente venditore.

In generale, quindi, la trascrizione del preliminare tutela maggiormente il promissario acquirente dalle vicende debitorie del promittente venditore.

Ancora, se l'altra parte non vuole più (indebitamente) mantenere l'impegno assunto, la presenza del preliminare ci consente di ricorrere al giudice e chiedere l'esecuzione dell'obbligo di contrarre.

In generale, uno degli aspetti che possono consigliare la stipula del preliminare è il fatto che la data del contratto definitivo è prevista in là nel tempo e quindi è utile per definire aspetti non ancora chiari, ma al contempo impegnarsi sugli aspetti che chiari lo sono già.

Gli svantaggi sono dati ad es. dai costi della registrazione e della trascrizione o, nell'attesa del definitivo, dai rischi (per chi acquista) derivanti dall'esposizione debitoria del promittente venditore, soprattutto se il preliminare non è trascritto.

Per chi vende, i rischi sono legati fondamentalmente al mancato rispetto dei tempi e al pagamento del prezzo concordato. Spesso la compravendita è legata a una precedente vendita del promissario acquirente, che può determinare rallentamenti nella stipula del definitivo; in particolare per acquisto di abitazioni con i benefici prima casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. etc.

Conclusioni


Stipulare o meno un contratto preliminare di compravendita di un immobile,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. o passare direttamente dall'accordo verbale al rogito di compravendita, va effettuato a seconda della situazione concreta e degli interessi da tutelare.

In caso di dubbi, è sempre bene consultare gli esperti. Si tratta infatti di una materia complessa e richiede lo studio di una serie di aspetti che si possono prospettare (ad es. qualora si tratti di un immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. da costruire, o se il promittente venditore fallisce, o la valutazione se il rifiuto dell'altra parte di sottoscrivere il definitivo sia legittimo, etc.).


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