Cos'è un condominio, definizione e tipologie

14-01-2022

Il mondo del condominio è molto più ampio di quanto si possa credere, per questo nel nostro post vogliamo dare definizioni univoche per le diverse tipologie di condominio esistenti. Vediamo dunque prima di tutto quali sono gli elementi che caratterizzano il condominio, come lo definisce il Codice Civile ed in quali articoli, quali sono le parti comuni condominiali. Diamo poi definizioni e indicazioni puntuali su condominio di due sole abitazioni, condominio orizzontale o parziale, supercondominio e minicondominio.

Pubblicato il 26/11/2019.
Ultimo aggiornamento: 14/01/2022.

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Gli elementi essenziali che definiscono il condominio


Quando pensiamo al concetto di condominio, ciò che ci viene in mente prima di tutto non sono delle parole, ma un'immagine: quella di un edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. compostoInsieme di composti appartenenti a differenti famiglie chimiche. da più piani con varie unità immobiliari all'interno.

Un edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. con queste caratteristiche con ogni probabilità è un condominio. Ed infatti, se ci sono più unità immobiliari è molto probabile che ci siano più proprietari e che ci siano parti comuni definibili condominiali.

Ma, spieghiamoci meglio e vediamo quali sono le condizioni perché si possa parlare di condominio.




La definizione di condominio secondo il codice civile


Il condominio è una particolare forma di comunione, per la quale il codice civile prevede una disciplina particolare, contenuta agli artt. 1117 e seguenti, mentre le norme sulla comunione (contenute negli artt. 1100 e seguenti) si applicano solo per quanto non espressamente previsto dalle prime.

Ciò che essenzialmente caratterizza il condominio è la coesistenza delle proprietà individuali dei singoli condòmini con una loro comproprietà sui beni comuni. 

Abbiamo quindi un condominio quando siamo in presenza di:

  • due o più unità immobiliari (abitazioni, studi professionali, locali commerciali,etc.)
  • appartenenti ad almeno due distinti soggetti
  • servite da parti definibili comuni secondo l'art. 1117 c.c.

Almeno due o più immobili appartenenti a persone diverse...


Spieghiamoci ancora meglio. Perché vi sia un condominio dobbiamo avere almeno due condòmini. Non può esistere cioè un condominio con un solo condomino. Quindi, se un intero edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. con più immobili all'interno è di una sola persona, anche se questi dovesse affittare i detti immobili a terzi, non abbiamo un condominio.

Inoltre, i diritti di proprietà devono riferirsi a distinte unità immobiliari: cioè, due proprietari della stessa unità immobiliare non fanno un condominio.

Se per esempio abbiamo una palazzinaNella moderna tipologia edilizia palazzina è una casa signorile plurifamiliare, a pianta centrale senza cortile. di due piani con due appartamenti autonomi (una bifamiliare, per intenderci) e i due proprietari lo sono dell'intero immobile,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. non abbiamo un condominio, ma una comunione.

Se, invece, sempre nello stesso edificio,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. abbiamo un proprietario per ciascuna abitazioneCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. e parti poste in comune tra le due unità (come un cortile,Area scoperta compresa in un edificio. per esempio), salvo che il titolo non dica diversamente, abbiamo un condominio - il cosiddetto condominio minimo perché formato da due soli condòmini.

Tanto è vero che, quando c'è un appartamentoAggregato di più camere che compone un'abitazione libera e separata dal resto della casa/palazzo. con più proprietari, come nel caso di eredi, la quotaMisura reale dell'oggetto edilizio rappresentato nel disegno, sia esso rappresentato in pianta, sia in sezione, sia in prospetto di spesa è calcolata in corrispondenza dell'immobile,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. così come la partecipazione in assemblea ed il voto sono unici (cioè, può partecipare solo uno e si calcola un solo voto per immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. - e non un voto per quanti sono i proprietari dell'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani.).

Non è invece necessario che il condominio sia collocato in verticale, cioè su più piani sovrapposti, perché possiamo avere anche condomini che si sviluppano in orizzontale, come nel caso delle villette a schiera, purché esistano parti condominiali - il cosiddetto condominio orizzontale.



 

...e parti comuni alle unità immobiliari

Oltre alla presenza di almeno due condòmini, perché possa esistere un condominio, le unità immobiliari riferite a più proprietari devono avere delle parti in comune.

Ma come capire se e quando abbiamo a che fare con parti condominiali?

Innanzitutto, leggendo l'elenco dell'art. 1117 del codice civile, intitolato appunto "Parti comuni dell'edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani.".

Poi dobbiamo ricordare che detto elenco non è esaustivo e che le stesse parti lì indicate possono essere considerate effettivamente comuni se il contrario non risulta dal titolo.

Quindi, ad esempio, il tetto, che è inserito nell'elenco all'art. 1117, va considerato parte condominiale se il titolo (primo atto di acquisto, regolamento condominiale contrattuale, etc.,) non dispone diversamente.

Ma può considerarsi condominiale anche il parco giochi, che non è inserito nell'elenco, se è posto in una relazione di accessorietà alle unità immobiliari e se la proprietà individuale non risulta dal titolo.

Dunque, la parte non inserita nell'elenco è comune se è accessoria alle unità immobiliari, ovvero se è funzionalmente o strutturalmente diretta a servirle (a meno che il titolo non dica diversamente).

Le parti, poi, possono essere comuni ad alcune delle abitazioni del condominio e non ad altre, come avviene per le scale, in caso di edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. a più scale - il cosiddetto condominio parziale.

Infine, possiamo avere delle parti comuni a più condomini (come giardino, campo sportivo, piscina, ecc.): in questo caso, si parla di supercondominio.




Approfondiamo due tipologie particolari di cui abbiamo parlato in questo post: il condominio minimo ed il supercondominio.

 

Il condominio minimo: definizione e caratteristiche

 

Il condominio minimo, detto anche minicondominio, è un edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. di almeno 2 unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi, con un massimo di 8 condòmini comproprietari.

 

Sono quindi sufficienti 2 unità abitative in una palazzinaNella moderna tipologia edilizia palazzina è una casa signorile plurifamiliare, a pianta centrale senza cortile. appartenenti a 2 proprietari diversi per dare luogo a un condominio minimo (se invece i comproprietari sono gli stessi si parla di comunione).

 

E' utile sapere che d'abitudine vengono definiti "minimi" anche quei condomìni formati da una massimo di 8 unità abitative che, nel linguaggio legale, sono invece chiamati "piccoli condomìni".

 

Al condominio minimo si applicano tutte le norme del codice civile previste per la gestione dei condomini più grandi, ma in questo caso non sono obbligatori:

 

  • la nomina di un amministratore

  • la redazione di un regolamento per la gestione delle cose comuni

  • l'acquisizione di un codice fiscale.

 

Rimangono, invece, invariate le regole per la ripartizione delle spese, per cui si deve fare riferimento alle tabelle millesimali, e all'assemblea per la deliberazione delle decisioni comuni, da convocare ad hoc.

 

Detrazioni fiscali di un condominio minimo

 

In caso di detrazioni fiscali che riguardano le parti comuni di un edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. ?condominio minimo?, in assenza di codice fiscale, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico. 

 

Ogni condòmino che ha eseguito il bonifico per la propria quotaMisura reale dell'oggetto edilizio rappresentato nel disegno, sia esso rappresentato in pianta, sia in sezione, sia in prospetto di competenza dovrà riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale.

 

Come riferimento normativo possiamo citare la circolare 7/e del 27 aprile 2018 della Agenzia delle Entrate - "Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all'anno d'imposta 2017 - rif. pagina 221" che definisce quanto segue: Per condominio minimo si intende un edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. compostoInsieme di composti appartenenti a differenti famiglie chimiche. da un numero non superiore a otto condòmini.

 

 

Il supercondominio: definizione e caratteristiche

 

Una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di parti comuni, costituisce il supercondominio. Queste parti comuni possono riguardare aree e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati.

 

Il supercondominio è implicitamente citato dall'art. 1117 del Codice Civile, dove si legge che le norme (del condominio) si applicano a "tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni".

 

Come per il condominio classico, il supercondominio non ha bisogno di un atto costitutivo o un verbale per costituirsi. Gli unici requisiti richiesti sono infatti la pluralità  di edifici e l'esistenza di spazi comuni necessari al suo funzionamento (art. 1117 bis Codice Civile).

 

Il supercondominio  si caratterizza quindi per essere formato da una pluralità di edifici aventi in comune una serie di servizi per la gestione comune di: aree verdi, viali di accesso, parcheggi, servizio di portierato, piscina, sorveglianza, fabbricati comuni, ecc.  

 

Gestione e amministrazione del supercondominio

 

La gestione del supercondominio deve essere affidata a un amministratore che non necessariamente deve coincidere con lo stesso amministratore dei vari condomìni partecipanti.

 

In un edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. condominiale facente parte di un supercondominio esistono due tabelle millesimali:

 

Quanto dovuto dal singolo edificioCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. viene quindi ripartito tra tutti i condòmini dello stesso.

 

L'amministrazione di condominio e supercondominio devono essere separate ed avere distinti i conti correnti, in modo da non confondere la gestione patrimoniale dei condomìni con quella delle parti comuni tra loro.

 

Ora che abbiamo delineato gli elementi essenziali del condominio, possiamo concludere che quel palazzo che ci viene in mente quando pensiamo a un condominio con ogni probabilità lo è effettivamente.

 

Ma ora sappiamo anche distinguerne le differenti tipologie:

 

  • di due sole abitazioni;

  • condominio orizzontale;

  • condominio parziale;

  • condominio minimo e piccolo condominio;

  • supercondominio.

Non ti resta che cercare un appartamento nel condominio più adatto a te!

 



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