Scopriamo cos’è e come funziona il comodato d’uso di bene immobile: obblighi del comodatario, registrazione del contratto e ripartizione delle spese. 

Il comodato d’uso di un immobile

Accade frequentemente che il proprietario di una abitazione decida di concederla gratuitamente a un figlio, a un parente prossimo, a un amico/conoscente. 
In tutti questi casi si parla di comodato, una sorta di “prestito gratuito”.  

Se invece il proprietario chiede del denaro, parliamo di locazione. 

Se per la locazione vi è una normativa specifica, per il comodato si fa riferimento al Codice Civile, Art.1803-1812.  

Definizione di comodato

Il comodato è un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo e per un uso determinato, gratuitamente. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza.  

Dal momento che è a titolo gratuito, colui che riceve la casa (comodatario) ha precisi obblighi: 

• deve utilizzare l’immobile per l’uso e per il periodo stabilito 
  
• deve custodire la casa con la diligenza del buon padre di famiglia 
  
• non può far utilizzare la casa ad altre persone 
  
• non può affittare la casa e ricavarne reddito (unica eccezione  riguarda  le locazioni turistiche brevi inferiori a 30 giorni, ma il proprietario deve essere d’accordo). 
  
• deve riconsegnare la casa alla scadenza o alla semplice richiesta del proprietario. 

Contratto di comodato di bene immobile scritto e registrato

Il comodato è dunque un contratto e, come tale, può avere forma verbale o scritta. Avendo come oggetto la casa ed essendo collegato a possibili eventi di natura economica e patrimoniale o comunque di responsabilità civile e penale, è vivamente consigliata la forma scritta e la registrazione del contratto. In questo modo è possibile: 

• intestare le utenze correttamente 
  
• esonerare il proprietario da responsabilità per eventi che avvengono all’interno della sua proprietà, anche nei confronti di terze persone o del condominio 
  
• comunicare all’amministratore del condominio le spese di gestione a carico del comodatario 
  
• per il proprietario, avere una riduzione dell’IMU del 50% , nel caso di comodato tra genitori/figli di abitazione ad uso principale, in determinate condizioni 
  
• per il comodatario, poter beneficiare di detrazioni fiscali per ristrutturazioni / lavori di efficientamento energetico eseguiti nella casa (anche il superbonus 110%) —> https://blog.homepal.it/superbonus-alternative-al-pagamento 
  

Come si registra il contratto di comodato 

Il contratto di comodato può essere registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Non è necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’APE – attestato di prestazione energetica . 

Istruzioni e costi per la registrazione  

Occorre consegnare allo sportello dell’Agenzia delle Entrate (non è prevista la registrazione online): 

1. 2 copie con firma in originale del contratto (una per l’Ufficio Registro, l’altra per il proprietario. Al comodatario va una semplice copia senza bolli) . 
   
2. Modello 69 per la registrazione compilato. E’ disponibile presso qualsiasi Agenzia delle Entrate. 
   
3. Una o più marche da bollo, da € 16,00, da applicare ogni 100 righe (4 facciate) su ogni copia degli atti da registrare. Le marche da bollo non devono portare una data successiva alla data della stipula del contratto di comodato. 
   
4. Versamento, tramite modello F24 (codice tributo 1550) pari ad € 200,00. 
   

La ripartizione delle spese nel contratto di comodato di un immobile

Vediamo ora come si ripartiscono le spese: 

Spese a carico del comodatario (colui che utilizza la casa): 

• consumi e le utenze 
  
• spese per la gestione ordinaria del condominio e le piccole riparazioni 
  
• tassa sui rifiuti (TARI) 
  

Spese a carico del comodante (proprietario): 

• spese di manutenzione straordinaria o di specifica competenza del proprietario (ad esempio assicurazione condominiale sul fabbricato) 
  
• imposte sulla proprietà (IMU) 
  

Link di approfondimento 

Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro 

Cosa è necessario per la registrazione all’Agenzia delle Entrate

Scheda Agenzia Entrate – Registrazione del contratto di bene immobile o mobile