Asta immobiliare, cos'è e come funziona

18-10-2019

Con il termine "asta immobiliare" si indica la fase con cui si attua la vendita forzata di un bene. Le motivazioni della vendita sono varie così come sono vari i procedimenti giudiziari nell'ambito dei quali essa può avvenire. 

Il tipico procedimento giudiziario, quello che viene in mente a tutti, è la procedura esecutiva immobiliare. Con l'asta immobiliare si persegue il fine di vendere un immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. per via giudiziaria allo scopo di ricavare denaro e così soddisfare determinate esigenze (normalmente dei creditori).


Si tratta di una procedura aperta al pubblico che deve svolgersi secondo precise regole.
In questo articolo cercheremo di dare un'idea sintetica di come si svolge l'asta giudiziaria.

Asta immobiliare, cos'è


L'espressione asta immobiliare in realtà è più utilizzata nella lingua parlata: il codice di procedura civile utilizza infatti espressioni meno note ai più e cioè parla di "vendita con incanto" e "vendita senza incanto".

Si aggiunge poi anche l'ipotesi dell'assegnazione del bene al creditore o ad un terzo, a cui si può procedere quando l'asta va deserta o il prezzo offerto è troppo basso e ne è stata fatta istanza.

La differenza sostanziale tra la vendita con incanto e la vendita senza incanto consiste nel fatto che nella prima le offerte sono fatte direttamente in udienza, mentre nella seconda vengono depositate in cancelleria prima dell'udienza.

La tipologia utilizzata con preferenza è quella della vendita senza incanto. Nel caso in cui si decida per la vendita con incanto, il giudice deve motivare espressamente tale scelta.

La procedura risponde all'esigenza di vendere un immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. nell'ambito di un procedimento giudiziario; l'esempio più noto, e che noi qui prenderemo in considerazione, è quello che riguarda la procedura esecutiva immobiliare (ma ce ne sono altri, quali, ad es., i casi di divisione di comunioni).

La procedura esecutiva immobiliare.
Come si arriva all'asta?


Quali sono i passaggi essenziali che conducono dal pignoramento alla vendita?

Nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare, una volta pignorato l'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. (trascritto il pignoramento e fatta l'iscrizione a ruolo in tribunale), il creditore richiede che si proceda alla vendita e deposita la documentazione dell'immobile:Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. visure catastali e visure dei registri immobiliari.

Il giudice provvede così a nominare un esperto per determinare il valore dell'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. e, successivamente, fissa l'udienza per la comparizione delle parti. 

All'udienza, il giudice dispone la vendita, nominando un professionista che viene delegato alle operazioni di vendita.

Con il provvedimento con cui dispone la vendita, il giudice impartisce varie indicazioni. Nel caso di vendita senza incanto indica, ad esempio:

- il termine entro cui devono essere proposte le offerte
- le modalità della prestazione della cauzione
- se la vendita è in uno o più lotti
- il prezzo base
- l'offerta minima
- il termine e le modalità entro cui, in caso di aggiudicazione, dev'essere versato il prezzo 

e fissa l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara  tra gli offerenti.


Il provvedimento che dispone la vendita dev'essere reso noto con la pubblicazione delle informazioni necessarie. Successivamente, il professionista procederà all'attuazione delle operazioni di vendita.

Come si partecipa all'asta


Come dicevamo, la vendita è aperta al pubblico (tranne che al debitore): ciò significa che chi è interessato ad acquistare l'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. (abitazione,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. locale commerciale, ecc.) può ricorrere anche a detta modalità. Modalità che quindi non si svolge, come negli altri casi, all'interno di un'agenzia immobiliare o in una trattativa con il proprietario o un suo rappresentante: in questo caso, l'aspirante acquirente avrà infatti come referente il delegato alle vendite (e il custode del bene, se soggetto diverso).

Una volta appresa la notizia della vendita all'asta dell'immobile,Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. è dunque necessario che l'aspirante offerente acquisisca tutte le informazioniLa richiesta di visione dell'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. dovrà essere fatta sul portale delle vendite pubbliche.

Nell'ordinanza con cui dispone la vendita il giudice (salvo eccezioni specifiche) deve disporre che varie attività - quali il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, la gara e, quando previsto, l'incanto - avvengano con modalità telematiche.

Per partecipare alla gara si deve proporre un'offerta (in caso di vendita senza incanto) e depositare una cauzione con le modalità e i tempi indicati nell'ordinanza.

Il giorno dell'udienza, se vi è più di un offerente, si svolge dunque la gara (o l'incanto, se previsto).

I possibili esiti, in caso di offerta troppo bassa, sono vari: a seconda dei casi, viene disposta l'aggiudicazione, o l'assegnazione se richiesta, oppure viene indetta una nuova vendita; può anche essere disposto l'affidamento ad un istituto per l'amministrazione giudiziaria. 

Una recente norma dispone inoltre che se risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, il giudice, anche tenuto conto di altri elementi indicati dalla legge, dispone la chiusura anticipata dell'esecuzione.

Una volta aggiudicato il bene e versato il prezzo - salvo che il giudice sospenda l'esecuzione ritenendo il prezzo troppo basso -  viene emesso e trascritto il decreto di trasferimento, mentre gli altri soggetti esclusi dall'aggiudicazione avranno diritto alla restituzione della cauzione.

Grazie ad una norma recente, il debitore può restare nell'appartamentoAggregato di più camere che compone un'abitazione libera e separata dal resto della casa/palazzo. fino al decreto di trasferimento (salvo diversa decisione del giudice in casi specifici previsti); prima di detta riforma, la liberazione dell'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. poteva avvenire (a seconda dell'ordine del giudice) al momento dell'aggiudicazione o dell'assegnazione.

Per ogni ulteriore dettaglio si rinvia alla lettura della normativa applicabile ed alla consulenza di esperti.

Il Team Homepal

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