Contratto di affitto a canone concordato

11-11-2019

Cos'è e come funziona il contratto di locazione a canone concordato


Nel momento in cui decide per la locazione, è utile per il proprietario valutare la convenienza di proporre l'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. in affitto a canone concordato anziché a canone "libero".

Per contratto a canone concordato si intende un contratto di locazione che ha un canone "calmierato", ovvero più basso di quello corrente di mercato. 

Si può applicare agli immobili di proprietà di privati in tutto il territorio nazionale, sui seguenti contratti di locazione:

- a normale uso abitativo
- ad uso transitorio 
- per studenti universitari 
- per associazioni, cooperative ed enti che per statuto non siano a scopo di lucro

A stabilire il tetto massimo di questo canone contenuto sono particolari accordi territoriali tra le principali organizzazioni nazionali o provinciali di:

- Proprietari immobiliari (come UPPI - Unione Piccoli Proprietari Immobiliari, Confedilizia - Confederazione italiana proprietà edilizia, ecc.)
- Inquilini (come ad esempio SUNIA - Sindacato Unitario Nazionale Inquilini Assegnatari, ANIA -  Associazione Nazionale Inquilini e Assegnatari, Unione Inquilini, ecc.).

Nel caso non esistano accordi locali, si applicano i valori indicati nel Decreto ministeriale 14/7/2004.
Generalmente, il canone non subisce variazioni per la durata del contratto; se previsto dagli accordi territoriali, il canone può essere rivalutato annualmente nella misura massima del 75% della variazione ISTAT.


Dal 2017, i contratti a canone concordato possono essere stipulati sull'intero territorio nazionale (in precedenza erano riservati ai comuni ad alta tensione abitativa) e non c'è più obbligo per gli affittuari di assistenza da parte delle associazioni dei proprietari / inquilini.

Come si redige il contratto

I contratti devono essere formalizzati utilizzando il modello contrattuale appositamente predisposto nell'allegato A del Decreto ministeriale 16.01.2017.


La durata dei contratti d'affitto a canone concordato

Ricordiamo che il pagamento del canone concordato va effettuato con rate mensili, da pagarsi anticipatamente, come convenuto per qualsiasi forma di affitto e che il contratto va regolarmente registrato.
La durata prevista varia a seconda della tipologia di contratto.
Vediamo insieme le differenze.


1- Contratto uso abitativo

Per i contratti a normale uso abitativo, che riguardano abitazioni ubicate in tutti i comuni italiani, la durata prevista è di 3 anni + 2 di proroga.
Trascorso il biennio di proroga, il contratto si intende automaticamente rinnovato di un altro biennio. Ognuna delle parti può comunicare all'altra, con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza, se intende rinnovare a nuove condizioni o rinunciare al contratto.
Con un preavviso di almeno 6 mesi, il proprietario può disdire alla prima scadenza (triennio) solo per specifici usi previsti dalla legge n. 431/1998, articolo 3.

2- Contratto uso transitorio

La durata è fissata per un periodo minimo di 1 mese fino a un massimo di 18 mesi.


3- Contratto studenti universitari

Per i contratti d'affitto stipulati tra proprietariostudenti universitari, la durata può variare da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni.

Vantaggi della locazione a canone "calmierato"

I vantaggi per gli affittuari sono molteplici, a cominciare dal canone, più basso rispetto a quello di mercato. Inoltre, agli inquilini con basso reddito, vengono concesse altre detrazioni fiscali da inserire nella dichiarazione dei redditi.

I  proprietari hanno il vantaggio di una minore tassazione; possono decidere se cumulare il reddito da locazione con gli altri redditi (IRPEF)  o se pagare una "flat tax" cedolare secca.

Anche per le imposte sulla proprietà i proprietari hanno diritto ad uno sconto, quando previsto dai singoli comuni.

La tassazione dei redditi da locazione IRPEF

Per l'IRPEF dei redditi delle locazioni a canone concordato, i proprietari hanno diritto a una detrazione dell'imponibile pari al 66,5% (e non dell'85%).
L'imposta di registro, suddivisa al 50% tra le parti, è del 1,4% sull'importo del canone annuo, anziché del normale 2%. L'imposta di registro è dovuta anche per i rinnovi.


L'opzione della cedolare secca

Scegliendo per il contratto di locazione a canone concordato l'opzione della cedolare secca, si applica nella dichiarazione un'aliquota fissa del 10%.
La cedolare secca sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali, l'imposta di bollo e registro anche per rinnovi, proroghe e risoluzioni. 
Con l'applicazione della cedolare secca è sospesa la facoltà di aggiornare il canone. L'opzione della cedolare secca - se non viene revocata - è valida  per l'intera durata del contratto, incluse le proroghe.
In caso di revoca, il proprietario dell'immobileCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. deve dare comunicazione scritta all'affittuario entro 30 giorni dalla scadenza dell'anno precedente.

La riduzione IMU e TASI per i contratti a canone concordato

Oltre ad una minore tassazione dei redditi da locazione, i proprietari che sottoscrivono un contratto a canone concordato hanno anche il vantaggio di pagare meno tasse comunali sulla proprietà
Ricordiamo che nel 2019 IMU e TASI sono state ridotte al 75% dell'imposta dovuta per il singolo comune.

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