Nomisma, 2° osservatorio mercato immobiliare 2021

20-07-2021

Il 2° osservatorio del mercato immobiliare 2021 rilasciato da Nomisma parte naturalmente dalle considerazioni dopo la seconda ondata di pandemia. La fotografia dell'oggi registra ottimismo per il mercato immobiliare e per l'economia in generale, ma i segnali di preoccupazione non mancano, soprattutto in riferimento alla effettiva capacità reddituale delle famiglie. Nel nostro post ripartiamo le analisi particolareggiate, le considerazioni e le conclusioni di Nomisma. 

 


Andamento del mercato immobiliare: le intenzioni di acquisto


Dopo la seconda ondata pandemica, il mercato immobiliare italiano mostra una capacità di risalita tanto rapida quanto inaspettata. Questo clima di fiducia alimenta la crescita di dati reali e segnala la riattivazione di investimenti e consumi, a beneficio della ripresa della nostra economia.

In questo contesto ottimista, molte famiglie (3,3 milioni di nuclei familiari) hanno manifestato l'intenzione di migliorare la propria situazione abitativa, acquistando la casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. in cui già abitano, o comprandone una di dimensioni maggiori (l'esperienza Covid ci ha insegnato infatti che necessitiamo di abitazioni più grandi, preferibilmente con uno spazio esterno). 

Esigenze legittime, ma se andiamo a confrontare queste intenzioni d'acquisto con basi reddituali concrete - ricordando che più del 40% delle famiglie italiane ha risparmiato meno del solito in questi mesi, oppure non ha risparmiato del tutto - sono poco più di 800mila le famiglie in grado di portare a termine una compravendita immobiliare. Un numero che rimane alto rispetto alle 550mila compravendite del 2020, ma comunque ridimensionato in confronto alle aspettative. 


Luca Dondi Dall'orologio, a.d. di Nomisma - Photo Credits: monitorimmobiliare.it

Come rileva Luca Dondi Dall'Orologio, a.d. di Nomisma, "C'è un tema di miopia da parte delle famiglie sui bilanci dei nuclei rispetto all'evoluzione complessiva". Perché molte di queste famiglie hanno beneficiato degli strumenti di salvaguardia serviti a contenere gli effetti della pandemia, strumenti che oggi però si avviano a conclusione. 

Se a livello generale il 75% dei nuclei prevede criticità per un anno, a livello singolo dimostrano ottimismo, sottovalutando quali saranno le conseguenze della fine degli strumenti di tutela.
In sostanza, il Covid-19 ha allargato quella differenza reddituale osservata come pericolosa anche in tempi pre pandemici.



Banche e mutui


Il ruolo delle banche è centrale. La recessione del 9% dello scorso anno ha prodotto una dipendenza da mutuo dell'80% delle famiglie che hanno espresso l'intenzione di acquistare casa.Costruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. I tassi da tempo sono straordinariamente bassi, lo Spread è minimo se non addirittura nullo rispetto al resto d'Europa e, negli ultimi 30 anni, il livello di rischiosità del credito non è mai stato così basso. 

 

Questi dati inducono le banche a un atteggiamento espansivo, probabilmente credendo in una capacità di restituzione che però non è garantita, data la fragilità reddituale delle famiglie.

A sostegno di questo, al momento vi sono alcuni segnali di deterioramento del credito, come gli scaduti e gli sconfinamenti che, seppur deboli, lasciano intravedere possibili difficoltà future.

Ad oggi vediamo che i mutui erogati nel 2020 (-9% di PIL), surroghe incluse, arrivano a 50 miliardi di euro, superando di gran lunga le previsioni.




Mercato residenziale e commerciale


Le dinamiche creditizie hanno avuto un riflesso sulle compravendite immobiliari che torneranno al di sopra della previsione pre-covid 2019. 
Le previsioni sono ora anche positive con tassi che tenderanno ad aumentare, sia per i prezzi che per i canoni.

 

La domanda riguarda principalmente la prima casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. e il rilancio dell'acquisto prima casaCostruzione adibita specialmente ad abitazione, suddivisa in stanze o in appartamenti ed eventualmente in piani. nei comuni minori dell'hinterland delle grandi città. 

Questi elementi tengono conto principalmente dei prezzi delle periferie che rendono l'acquisto accessibile per le famiglie, ma anche della possibilità di case più grandi (come ha insegnato l'esperienza Covid).

Le performance di mercato immobiliare residenziale evidenziano città in ripresa, prime fra tutte Milano e Bologna, mentre segnalano numerose criticità.

Per quanto riguarda gli immobili commerciali, i negozi hanno evidentemente registrato dati negativi, ma comunque inferiori alle previsioni.




Settore corporate 


Per gli immobili destinati alle imprese (direzionali e commerciali) aumenta la morosità (+10%) e la vacancy (ovvero lo sfitto).

In generale nel 2020 il mercato ha tenuto, ma c'è un calo nel primo semestre 2021. Gli investimenti complessivi nel primo semestre 2021 infatti sono stati molto contenuti ( 3,2 mld di investimenti); pesa l'attendismo degli operatori stranieri nei confronti della nostra economia.

E' in atto una ricomposizione asset allocation - settori che hanno beneficiato del momento (logistica, residenziale) ed altri che hanno manifestato segnali di sofferenza (direzionale, commerciale).




Conclusioni


Dondi sottolinea che il mercato è ancora in una fase di assestamento a causa della pandemia e che è necessario orientare le politiche creditizie in maniera consapevole per valutare le effettive capacità dei mutuatari.  

Ritiene che non bisogna confidare nell'eccessivo ottimismo che oggi alimenta le dinamiche non pienamente sostenibili nel medio/lungo periodo e conclude con un interrogativo: "Non è stata recepita la lezione di 15 anni fa?". 

Il Team Homepal

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