Cosa devi sapere prima di comprare casa?

Cosa è necessario sapere prima di acquistare casa? Requisiti, documenti, trattativa e tanto altro per una serena compravendita.

Un nuovo lavoro, l’arrivo di un figlio, un traguardo di coppia, o il semplice desiderio di migliorare il proprio tenore di vita.
Non c’è dubbio, qualunque sia la ragione, comprare casa rappresenta una delle decisioni più importanti della vita e richiede una meticolosa pianificazione e una grande attenzione ai dettagli.

Dunque, da dove iniziare?

Grazie alla guida realizzata da Homepal, scoprirai cosa devi sapere prima di comprare la tua futura abitazione, così da affrontare questo importante passo con serenità.

Prima di procedere con l’acquisto, ci sono sette aspetti che dovrai valutare attentamente per evitare brutte sorprese; dovrai, inoltre, conoscere i principali attori coinvolti e i requisiti necessari per la compravendita.

Vediamo, allora, cosa fare per comprare casa.
Buona lettura!

Le 7 cose da controllare prima di comprare una casa

1. Il calcolo del budget: dalle imposte al mutuo

Innanzitutto, è necessario valutare un possibile budget, che tenga conto anche delle spese accessorie, quali tasse e commissioni d’agenzia. Prova a definire un tetto massimo di spesa.

Considera che, quando si compra casa, le imposte da versare variano a seconda del proprietario dell’immobile: se chi vende la proprietà è un’impresa costruttrice, il compratore dovrà sostenere imposte diverse rispetto a un venditore privato.

Ma quali sono le imposte legate all’acquisto di un immobile?


Le imposte sono quattro: l’Iva, l’imposta di registro (per la registrazione dell’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate), l’imposta catastale (relativa alle volture catastali per il trasferimento di immobili), l’imposta ipotecaria (legata alla richiesta della trascrizione degli atti formali della compravendita dell’immobile).

Vediamo insieme il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione senza l’applicazione dei benefici “prima casa”.

Se si acquista da un’impresa.

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva.

In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Quando viene applicata l’Iva.

La cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.

Tuttavia, l’imposta viene applica in alcuni casi particolari:

  • alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
  • alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione – anche in corso di costruzione – classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, oppure l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Se si acquista da un privato.

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Vediamo ora il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione effettuato con l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”.

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene realizzato in presenza dei requisiti “prima casa”.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale;
  • il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora ;
  • l’acquirente ha determinati requisiti.

Se si acquista da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva.

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva.

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

• Iva ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

In merito alle commissioni d’agenzia, considera una percentuale media del 3% calcolata sul valore dell’immobile. Con Homepal, la commissione è ridotta: 2,5% per tutti gli acquirenti.

Se per acquistare casa necessiti del mutuo, dovrai valutare possibili istituti finanziari già in questa fase. Homepal è partner di Money360, realtà che unisce la tecnologia avanzata e la competenza degli agenti per guidare il cliente nella scelta del mutuo con le migliori condizioni di mercato, grazie alle numerose collaborazioni con realtà bancarie, finanziarie e assicurative.
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2. L’immobile: tipologia, zona e condizioni.

Le spese da destinare all’acquisto possono variare in maniera considerevole in relazione alla tipologia, alla zona e alle condizioni generali dell’immobile.


Un appartamento in centro non avrà, comprensibilmente, lo stesso prezzo di una casa in periferia, così come un loft a Milano non presenterà lo stesso valore immobiliare di un loft in vendita ad Alessandria.

Inoltre, la presenza di eventuali problematiche, come infiltrazioni d’acqua o danni strutturali, potrebbe incidere in maniera significativa sul budget da destinare alla compravendita, poiché renderebbero necessari interventi di ristrutturazione.

Per non evitare spiacevoli sorprese, verifica la presenza di eventuali obblighi fiscali o legali legati all’immobile, quali ad esempio vincoli paesaggistici.

Gli agenti immobiliari di Homepal possono supportarti in questa fase!

3. Il valore economico dell’abitazione.

Per assicurarti un buon affare, controlla la correttezza del valore di mercato dell’immobile.

La verifica può essere realizzata tramite una serie di parametri, tra cui la zona in cui si trova l’immobile, le caratteristiche della casa (dimensioni, numero dei locali, stato di conservazione, ecc.), il mercato immobiliare locale e la presenza di eventuali servizi e infrastrutture nelle vicinanze.

Per avere una stima accurata del valore di mercato dell’immobile, ti veniamo in aiuto noi!
Homepal mette a disposizione di tutti gli utenti un servizio gratuito di comparazione e valutazione immobiliare: il tool Confronta&Valuta.

Con il servizio Confronta&Valuta scoprirai a quanto vendono altri proprietari nella zona di tuo interesse e ti potrai farr un’idea precisa del valore della casa che desideri acquistare.

Con il nostro tool:

Potrai esaminare il prezzo di vendita stabilito dai proprietari con case simili a quella di tuo interesse, nella stessa zona. Per restituire un’immagine fedele del mercato, abbiamo inserito nell’elenco anche annunci provenienti da altri portali. Ti farai, così, un’idea chiara dei prezzi che ci sono in questo momento.

A partire dalle caratteristiche della casa e dall’analisi del mercato della zona, potrai visionare la fascia di prezzo ideale per la proprietà.
Nel calcolarla, prendiamo in esame:

  • le caratteristiche della casa che inserisci;
  • il prezzo delle case simili, presenti nella stessa area;
  • il valore delle transazioni degli ultimi sei mesi nella zona;

Il servizio può essere testato gratuitamente all’indirizzo: https://homepal.it/valutocasa.

4. La conformità urbanistica e il certificato di agibilità di un immobile.

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio.
La regolarità urbanistica dovrebbe, cioè, indicare l’assenza di eventuali abusi edilizi (sanabili o meno) che potrebbero inficiare la validità del rogito.

Rappresenta un elemento indispensabile sia in caso di compravendita sia in caso di ristrutturazione perché, dal confronto tra come si presenta attualmente l’immobile (lo stato di fatto) e il titolo abilitativo, si possono riscontrare abusi edilizi o difformità. L’edificio, cioè, potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al Comune.

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito spetta al venditore, che in sede di atto di vendita dichiara, sotto la propria responsabilità, la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell’eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l’immobile.

Ti consigliamo far controllare la conformità urbanistica da un tecnico e, in caso di irregolarità, richiedere eventuali sanatorie per effettuare il ripristino allo stato di fatto.

Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica dell’edificio. Il certificato assicura che l’immobile rispetta le norme in materia di igiene, sicurezza e risparmio energetico, attestando quindi che la proprietà è abitabile. L’ente preposto al rilascio del certificato di agibilità è il Comune.

5. La conformità catastale.

La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e i relativi dati catastali e planimetrici presso il Catasto.

La consultazione dei dati catastali archiviati nella banca dati informatica, relativi agli immobili presenti sul territorio nazionale, può essere richiesta (a esclusione delle Province Autonome di Trento e Bolzano):

  • presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio
  • presso uno sportello catastale decentrato
  • per via telematica, tramite i servizi online del sito dell’Agenzia delle Entrate.

Tieni a mente che spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l’esatto contrario.
Ecco perché andrebbero verificati entrambi gli aspetti.

6. L’atto di provenienza dell’immobile.

L’atto di provenienza di un immobile è il documento che attesta la legittimità di disposizione del diritto reale sul bene da parte del venditore.
Con questo atto ci si accerta, cioè, che chi vende la casa abbia effettivamente diritto a trasferire la proprietà, in quanto nel documento viene riportato come ne è venuto in possesso.

La modalità più semplice per ottenere l’atto di provenienza di un immobile consiste nel richiedere una copia conforme allo studio notarile che ha curato l’ultimo trasferimento di proprietà del bene.

Per permettere allo studio di recuperare il documento, sarà necessario fornire una serie di informazioni che possano garantire una rapida ricerca d’archivio: riferimento dello studio che ha predisposto la pratica, data in cui è stato stipulato l’atto, numero di repertorio, tipologia…

Se non disponi di queste informazioni, tramite la visura catastale dell’immobile, è possibile risalire al nominativo del notaio e al numero di protocollo dell’atto.

7. L’APE: la classe energetica e l’attestato di prestazione energetica.

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è un documento ufficiale che sintetizza tutte le informazioni relative all’isolamento termico di un immobile, restituisce il suo consumo energetico e segnala, nella sezione “raccomandazioni”, gli interventi da effettuare per migliorarne l’efficienza.

L’APE può essere richiesto online ed è indispensabile per la compravendita di un immobile.

Questo attestato viene rilasciato da un tecnico abilitato dalla Regione in cui si trova la proprietà.


Il tecnico deve essere iscritto all’albo dei certificatori ed essere indipendente.

Dopo il sopralluogo presso l’immobile, il professionista incaricato (perito, geometra, architetto, ingegnere) dovrà stabilire:

  • la classe energetica;
  • l’indice di prestazione energetica (IPE);

La classe energetica attesta il livello di efficienza energetica di un immobile. Si distingue in 10 classi, indicate con lettere dell’alfabeto e numeri, che partono dalla G (la più bassa) fino ad arrivare alla A4 (la più elevata).

L’IPE invece è il valore numerico che attesta il consumo totale di energia utilizzata ogni anno dall’immobile climatizzato, in riferimento all’unità di superficie utile o di volume lordo, espressi rispettivamente in kWh metro quadro/anno e in kWh metro cubo/anno.

La scadenza dell’APE

L’attestato di prestazione energetica rilasciato dal tecnico abilitato ha validità 10 anni, purché vengano svolti regolarmente i controlli e le manutenzioni annuali sugli impianti termici, come prescrive la legge.
L’APE dovrà essere calcolato nuovamente ogni volta che si effettuino interventi di miglioramento sulla tenuta termica dell’involucro dell’immobile (ad esempio, il cosiddetto cappotto) o sugli impianti stessi, in quanto andranno a determinare un innalzamento della classe energetica.

Di seguto, potrai consultare ulteriori informazioni per una serena compravendita.

Quando si compra, chi fa cosa?

Quando si compra una casa, ci sono diversi attori coinvolti e, come abbiamo parzialmente visto nel paragrafo precedente, numerosi documenti da gestire, da quelli relativi all’immobile a quelli legati alla compravendita.
In primo luogo, è necessario presentare un’offerta d’acquisto e stipulare un contratto preliminare di compravendita, il quale deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di stipula. In questo documento vengono definiti i termini dell’acquisto, come il prezzo di vendita, la data di consegna dell’immobile e le modalità di pagamento.

Successivamente, si procede alla stipula del rogito presso uno studio notarile, che rappresenta il contratto finale di compravendita. In questo caso, il notaio si occupa di verificare la regolarità della transazione e di redigere il documento ufficiale che attesta il trasferimento della proprietà.

Oltre al notaio, anche l’agenzia immobiliare svolge un ruolo decisivo nell’accompagnare le parti – compratore e venditore – in un sereno iter di compravendita, fornendo assistenza, reperendo documenti, dissipando dubbi e supportando i clienti nella trattativa.

Homepal, agenzia immobiliare di nuova generazione, mette a tua disposizione la consulenza di esperti del real estate e agenti che operano da remoto grazie all’impiego di soluzioni digitali innovative, che semplificano i processi e ti permettono di vivere un’esperienza unica, chiara e sicura.
Con Homepal, potrai verificare gratuitamente il valore dell’immobile, firmare il preliminare di compravendita con firma elettronica avanzata dal divano di casa tua e reperire tutti i documenti necessari con il supporto del team dedicato.

Comprare case: requisiti in Italia

Quali sono le regole italiane per l’investimento più importante della vita: l’acquisto di una casa?
Come anticipato, acquistare casa nel nostro Paese comporta il pagamento di diverse tasse, come l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale, previsti dalla normativa italiana.

Vediamo, di seguito, i principali accorgimenti da eseguire per acquistare una casa in Italia.

1) IL CODICE FISCALE

Innanzitutto, per acquistare un immobile in Italia, occorre il CODICE FISCALE.
Il codice fiscale è un codice alfanumerico di 16 caratteri, che riporta il cognome, il nome, luogo e data di nascita della persona. Il codice fiscale serve a identificare in modo univoco, a fini fiscali, le persone fisiche residenti sul territorio italiano.

2) APERTURA DI UN CONTO CORRENTE BANCARIO

Quando si vuole acquistare un immobile è utile aprire un conto corrente bancario in Italia.

3) CONTROLLO DELLA CONFORMITA’ URBANISTICA, CATASTALE E VERIFICA DELL’EVENTUALE PRESENZA DI IPOTECHE

Prima di procedere con l’acquisto, è utile realizzare le seguenti verifiche:

  • Titolo di provenienza : è il documento che attesta la proprietà dell’immobile;
  • Catasto: per verificare se l’immobile è regolarmente registrato presso il Catasto;
  • Ufficio urbanistico: per verificare se l’immobile ha una regolare concessione edilizia rilasciata dal Comune;
  • Conservatoria dei registri immobiliari: per verificare se sull’immobile gravano ipoteche.

4) OFFERTA FORMALE DI ACQUISTO

L’offerta di acquisto rappresenta la prima fase della negoziazione; l’offerta va riportata per iscritto. Quando il venditore firma la proposta, accettando il prezzo offerto, questi si impegna a non vendere l’immobile a nessun altro fino ad una certa data. Questo serve per tutelare l’acquirente.

5) IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il preliminare di compravendita (o compromesso) è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula del contratto finale presso il notaio (rogito).
Con il contratto preliminare non si trasferisce la titolarità del bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento.
Il preliminare deve contenere già in sé gli elementi essenziali del successivo contratto.

Con Homepal, la tua agenzia immobiliare smart, offerta e preliminare vengono firmati in maniera digitale tramite firma elettronica avanzata. Non dovrai mai spostarti da casa tua!

6) IL ROGITO

Il rogito notarile consiste nell’atto conclusivo della trattativa di compravendita immobiliare.
Rappresenta, infatti, il vero e proprio atto di vendita, ovvero, il momento attraverso il quale avviene il passaggio definitivo della casa dal venditore al nuovo proprietario.
Generalmente, è stilato dal notaio del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile in questione (che dovrebbero essere già contenuti nel compromesso).

Costi per l’acquisto

Provvigione per l’agenzia immobiliare

Nel caso in cui si acquista una casa attraverso un’agenzia immobiliare, la provvigione dovuta all’agenzia si attesta attorno al 3% del prezzo di acquisto + IVA. Con Homepal, pagherai il 2,5% + IVA!

Generalmente, il 3% viene pagato sia dal proprietario che dall’acquirente. Con la nostra agenzia, il proprietario non paga alcuna commissione.

Imposta di registro – Imposta Catastale – Imposta ipotecaria

Sono le 3 imposte principali da pagare quando si acquista un immobile.

Spese notarili

Vengono pagate le spese notarili per la predisposizione del rogito da parte del notaio.

Spese accessorie

Queste spese possono includere le spese legali; l’onorario del geometra o dell’architetto per l’ispezione della proprietà; il pagamento della compagnia per il trasloco; eventuali costi di ristrutturazione…

Costi di gestione

IUC (imposta comunale unica)

È una tassa che include 3 imposte: IMU (sul possesso degli immobili; non si paga sulla prima casa a meno che non sia una casa di lusso), TASI (tassa sui servizi municipali come la manutenzione delle strade, l’illuminazione pubblica, abolita però a decorre dal 2020 e confluita nell’IMU) e TARI (sulla raccolta rifiuti del Comune).

Utenze

Elettricità, acqua, riscaldamento, gas…

Spese condominiali

Se acquistate un immobile che fa parte di un condominio, occorre pagare una tassa condominiale che varierà a seconda delle dimensioni e del tipo di area condominiale.

In conclusione, acquistare una casa può essere un’esperienza emozionante e gratificante, ma richiede anche una buona dose di preparazione.

Prima di decidere di comprare la tua futura abitazione, ti consigliamo di valutare attentamente il budget (imposte, commissioni e mutuo), l’immobile (tipologia, zona, stato, valore…), la conformità urbanistica e catastale, l’atto di provenienza dell’edificio, l’APE (la classe energetica e l’attestato di prestazione energetica); conoscere i principali attori e i requisiti per una serena compravendita ti restituirà una visione completa delle operazioni necessarie.

Affidandoti a Homepal, la tua agenzia immobiliare smart, eviterai spiacevoli sorprese: penseremo a tutto noi e tu e potrai “semplicemente” innamorarti della tua futura casa!

Ti aspettiamo su homepal.it

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