Cosa occorre controllare prima di acquistare casa

Quali sono i documenti da controllare prima di comprare una casa? Certificati, attestati, valutazione… Tutto quello che devi sapere si trova qui!

Tra i più importanti traguardi della vita c’è sicuramente l’acquisto di una casa di proprietà.
Comprare casa, come tutte le decisioni importanti, comporta anche impegno e fatica, poiché richiede un esame accurato di molteplici fattori.
Prima di procedere con l’acquisto di un immobile, infatti, è indispensabile effettuare controlli e verifiche, al fine di evitare spiacevoli sorprese e assicurarsi un buon affare.

In questa guida, ti forniremo utili indicazioni su cosa controllare prima di comprare casa, per rendere il processo di acquisto il più sicuro e soddisfacente possibile.

Vuoi comprare casa? Cosa devi controllare prima?

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile, è necessario valutare vari fattori che possono influire sulla tua scelta.


Innanzitutto, è importante definire il budget a tua disposizione, effettuare un’attenta analisi dell’immobile (tipologia, valore, stato…) e della documentazione necessaria.

Per facilitare la consultazione della guida, abbiamo suddiviso il nostro articolo in tre capitoli:

  • Controlli sull’immobile
  • Regolarità urbanistica e conformità catastale
  • Il valore di mercato dell’abitazione

Buona lettura!

Quali controlli effettuare sull’immobile?

Innanzitutto, è importante definire il budget a tua disposizione e stimare quanto sei disposto a spendere per l’acquisto della tua futura abitazione.

Le spese da destinare all’acquisto possono variare in maniera considerevole in relazione alla tipologia, alla zona e alle condizioni generali dell’immobile.

Un appartamento in centro non avrà, comprensibilmente, lo stesso prezzo di una casa in periferia, così come un loft a Milano non presenterà lo stesso valore immobiliare di un loft in vendita ad Alessandria.

Una volta individuata la tipologia immobiliare che meglio risponde alle tue esigenze (budget incluso), è importante effettuare una valutazione della zona del tuo futuro immobile, esaminando servizi pubblici, negozi e trasporti presenti.

Identificato immobile e zona, ti consigliamo di verificare le condizioni generali della proprietà, controllando ad esempio la presenza di eventuali crepe, umidità o danni strutturali. Anche la verifica dell’APE rientra tra i controlli consigliati per appurare lo stato effettivo dell’immobile.

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è un documento ufficiale che sintetizza tutte le informazioni relative all’isolamento termico di un immobile, restituisce il suo consumo energetico e segnala, nella sezione “raccomandazioni”, gli interventi da effettuare per migliorarne l’efficienza.

L’APE può essere richiesto online ed è indispensabile per la compravendita di un immobile.

Questo attestato viene rilasciato da un tecnico abilitato dalla Regione in cui si trova la proprietà.
Il tecnico deve essere iscritto all’albo dei certificatori ed essere indipendente.

Dopo il sopralluogo presso l’immobile, il professionista incaricato (perito, geometra, architetto, ingegnere) dovrà stabilire:

  • la classe energetica;
  • l’indice di prestazione energetica (IPE);

La classe energetica attesta il livello di efficienza energetica di un immobile (ed è questa che incide sul costo delle nostre bollette, per intenderci). Si distingue in 10 classi, indicate con lettere dell’alfabeto e numeri, che partono dalla G (la più bassa) fino ad arrivare alla A4 (la più elevata).

Al di là dei controlli sull’immobile, è fondamentale eseguire una serie di controlli presso il catasto, l’ufficio urbanistico e la conservatoria.
In particolare, per evitare problematiche o la presenza di eventuali obblighi o vincoli legati all’immobile, ti consigliamo di verificare:

  • Il titolo di provenienza: l’atto che attesta la legittimità di disposizione del diritto reale sul bene da parte del venditore. Con questo documento ci si accerta, cioè, che chi vende la casa abbia effettivamente diritto a trasferire la proprietà, in quanto nel documento viene riportato come ne è venuto in possesso.
  • Il Catasto: per verificare la conformità catastale, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e i relativi dati catastali e planimetrici presso il Catasto.
  • L’Ufficio urbanistico: per verificare se l’immobile ha una regolare concessione edilizia tramite la conformità urbanistica, che sancisce la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio.
  • Conservatoria dei registri immobiliari: per verificare se sull’immobile gravano ipoteche.

Homepal, agenzia immobiliare di nuova generazione, ti viene in soccorso per tutte le verifiche necessarie!

Gli agenti di Homepal effettuano controlli sullo stato degli immobili prima della finalizzazione della compravendita.
Inoltre, per fornirti un’idea più esaustiva dell’area in cui si trova l’abitazione di tuo interesse, è possibile consultare gratuitamente la sezione “Scopri il quartiere”, presente all’interno di ogni annuncio sul sito homepal.it, con informazioni dettagliate su trasporti, servizi, vicinato e architettura del quartiere.

Regolarità urbanistica e conformità catastale.

Come accennato nel precedente paragrafo, regolarità urbanistica e conformità catastale rientrano tra i principali parametri da esaminare prima della compravendita.

Conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio. La regolarità urbanistica dovrebbe, cioè, indicare l’assenza di eventuali abusi edilizi (sanabili o meno) che potrebbero inficiare la validità del futuro rogito.

La regolarità edilizia è un elemento indispensabile sia in caso di compravendita sia in caso di ristrutturazione perché dal confronto tra come si presenta attualmente l’immobile (lo stato di fatto) e il titolo abilitativo, si possono riscontrare difformità o abusi edilizi. L’edificio, infatti, potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al Comune.

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, che in sede di atto di vendita deve dichiarare, sotto la propria responsabilità, la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell’eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l’immobile.

È consigliabile quindi far controllare la conformità urbanistica da un tecnico e, in caso di irregolarità, richiedere eventuali sanatorie per effettuare il ripristino allo stato di fatto.

La Conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e i relativi dati catastali e planimetrici presso il Catasto.

La consultazione dei dati catastali archiviati nella banca dati informatica, relativi agli immobili presenti sul territorio nazionale, può essere richiesta, a esclusione delle Province Autonome di Trento e Bolzano.

  • presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio
  • presso uno sportello catastale decentrato
  • per via telematica, tramite i servizi online del sito dell’Agenzia delle Entrate.

Tieni a mente che spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l’esatto contrario. Ecco perché andrebbero verificate entrambe

Come verificare il valore di mercato di un immobile?

Per assicurarsi un buon affare, verificare la correttezza del valore di mercato dell’immobile rientra tra le procedure da effettuare prima della finalizzazione della compravendita.

La verifica può essere realizzata tramite una serie di fattori, tra cui la zona in cui si trova, le caratteristiche dell’immobile (dimensioni, numero dei locali, stato di conservazione, ecc.), il mercato immobiliare locale e la presenza di eventuali servizi e infrastrutture nelle vicinanze.

Per avere una stima accurata del valore di mercato dell’immobile, è consigliabile richiedere la consulenza di un esperto del settore immobiliare, come un agente immobiliare o un perito.

Homepal mette a disposizione di tutti gli utenti un servizio gratuito di comparazione e valutazione immobiliare, il tool Confronta&Valuta.

Con il servizio Confronta&Valuta scoprirai a quanto vendono i proprietari nella zona di tuo interesse e potrai farti un’idea precisa del valore della tua futura casa.


Con il nostro tool:

  • A partire dalle caratteristiche della casa e dall’analisi del mercato della zona, potrai visionare la fascia di prezzo ideale per la proprietà.Potrai esaminare il prezzo di vendita stabilito dai proprietari con case simili a quella di tuo interesse, nella stessa zona. Per restituire un’immagine fedele del mercato, abbiamo inserito nell’elenco anche annunci provenienti da altri portali. Ti farai, così, un’idea chiara dei prezzi che ci sono in questo momento.
  • A partire dalle caratteristiche della casa e dall’analisi del mercato della zona, potrai visionare la fascia di prezzo ideale per la proprietà.

Nell’indicare la fascia di prezzo, abbiamo preso in esame:

  • le caratteristiche della casa da te inserite;
  • il prezzo delle case simili, presenti nella stessa area;
  • il valore delle transazioni degli ultimi sei mesi nella zona;

Sappiamo, certamente, che ogni casa è diversa e che la valutazione senza sopralluogo può non essere perfetta.

Il risultato riportato non considera caratteristiche che la casa potrebbe presentare come, ad esempio, un design ricercato, finiture di pregio e vista panoramica.

Questi elementi potrebbero comportare per la proprietà un prezzo più alto rispetto a quello indicato.

Il servizio può essere testato gratuitamente all’indirizzo https://homepal.it/valutocasa.

In sintesi, comprare casa è un passo importante nella vita di ogni persona e richiede attenzione e cura. Prima di decidere di comprare la tua futura abitazione, ti consigliamo di valutare attentamente il budget (imposte, commissioni e mutuo), l’immobile (tipologia, zona, stato, valore…), la conformità urbanistica e catastale, l’atto di provenienza dell’edificio, l’APE (la classe energetica e l’attestato di prestazione energetica); conoscere i principali attori e i requisiti per una serena compravendita ti restituirà una visione completa delle operazioni necessarie.

Homepal ti fornirà tutto il supporto che ti occorre!

Affidandoti a Homepal, la tua agenzia immobiliare smart, eviterai spiacevoli sorprese: penseremo a tutto noi e tu e potrai “semplicemente” innamorarti della tua futura casa!

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