Cosa verificare prima di acquistare casa?
Vuoi acquistare una casa? Cosa devi verificare prima di comprare un’abitazione?
L’arrivo di un figlio, una nuova opportunità lavorativa, o il semplice desiderio di migliorare il proprio tenore di vita.
Qualunque sia la ragione, comprare casa rappresenta una delle decisioni più importanti per ciascuno di noi e richiedere una meticolosa pianificazione e una grande attenzione ai dettagli.
Grazie alla guida realizzata da Homepal, scoprirai cosa sapere prima di comprare la tua futura abitazione, così potrai affrontare questo importante passo con serenità!
Se vuoi acquistare casa, infatti, ci sono diversi parametri da considerare.
Innanzitutto, devi avere un’idea precisa della tipologia di immobile che desideri comprare, della zona in cui vorresti vivere e, naturalmente, del tuo budget.
Ma andiamo avanti, e vediamo insieme altri elementi da tenere in considerazione.
La documentazione urbanistica.
Controllare la conformità urbanistica di un immobile è fondamentale in caso di rogito, surroga o accensione di mutuo. Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore; per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.
La conformità urbanistica
Ogni edificio, per essere costruito, deve essere autorizzato dall’amministrazione comunale attraverso un documento chiamato titolo abilitativo.
La corrispondenza tra il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).
I titoli abilitativi con cui può essere autorizzato un immobile sono cambiati nel corso degli anni:
- Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150;
- Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10;
- Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01;
I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio, quando viene rilasciata dal Comune la Concessione in Sanatoria.
I condoni sono stati tre e sono avvenuti nel 1985, nel 1994 e nel 2003.
Come verificare la conformità urbanistica di un edificio.
Per verificare se un immobile è conforme dal punto di vista urbanistico occorre confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato presso il Comune.
L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme rispetto a quanto conservato negli archivi comunali. In questo caso, non è possibile rilasciare la certificazione di conformità urbanistica.
In quali occasioni è utile accertarsi della conformità urbanistica di un edificio
Ci sono diversi momenti in cui è utile accertarsi della conformità urbanistica di un edificio. Li riassumiamo di seguito:
- In caso di compravendita: è consigliabile verificare la regolarità dell’immobile prima dell’offerta di acquisto.
- In caso di interventi sull’edificio, come per una ristrutturazione.
- Quando si vuole richiedere un mutuo.
In quali casi un edificio non è regolare?
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:
- Edificio abusivo
Quando non vi è alcun titolo abitativo: l’edificio è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. In questo caso, un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria potrebbero sanare la situazione. - Piccole modifiche interne
Quando sono state modificate alcune camere o, ad esempio, abbattuti muri che dividevano due locali distinti (come, ad esempio, cucina e soggiorno).
In questo caso, è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria. - Modifiche esterne e aumento volumetria
Quando, ad esempio, il proprietario ha deciso di chiudere un balcone con una veranda; è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.
Le difformità sono numerose e ogni caso richiede una valutazione ad hoc. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi occorre prestare la massima attenzione prima di un acquisto.
Conformità urbanistica e catastale: le differenze
Spesso la regolarità catastale e quella urbanistica vengono considerate come sinonimi. Così, non è!
La regolarità Catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. Il Catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione fiscale. Non è probatorio e non assicura la regolarità edilizia dell’immobile, in quanto, ci possono essere immobili abusivi ma accatastati.
La regolarità Urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abilitativo con cui il Comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità più importante che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di ristrutturazione.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al Comune.
Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica dell’edificio. Il certificato assicura che l’immobile rispetta le norme in materia di igiene, sicurezza e risparmio energetico, attestando quindi che la proprietà è abitabile. L’ente preposto al rilascio del certificato di agibilità è sempre il Comune.
L’APE: la classe energetica e l’attestato di prestazione energetica.
La classe energetica dell’immobile è un altro aspetto importante da considerare prima di acquistare una casa. La classe energetica indica il livello di efficienza energetica dell’immobile e rappresenta un fattore importante per capire quanto costerà il riscaldamento e la climatizzazione. Inoltre, la classe energetica è anche un indicatore della qualità dell’edificio.
L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è un documento ufficiale che sintetizza tutte le informazioni relative all’isolamento termico di un immobile, il suo consumo energetico e segnala, inoltre, nella sezione “raccomandazioni”, gli interventi da effettuare per migliorarne l’efficienza.
L’APE può essere richiesto online ed è indispensabile per la compravendita di un immobile.
Questo attestato viene rilasciato da un tecnico abilitato dalla Regione in cui si trova la proprietà.
Il tecnico deve essere iscritto all’albo dei certificatori ed essere indipendente.
Dopo il sopralluogo presso l’immobile, il professionista incaricato (perito, geometra, architetto, ingegnere) dovrà stabilire:
- la classe energetica;
- l’indice di prestazione energetica (IPE);
La classe energetica attesta il livello di efficienza energetica di un immobile. Si distingue in 10 classi, indicate con lettere dell’alfabeto e numeri, che partono dalla G (la più bassa) fino ad arrivare alla A4 (la più elevata).
L’IPE invece è il valore numerico che attesta il consumo totale di energia utilizzata ogni anno dall’immobile climatizzato, in riferimento all’unità di superficie utile o di volume lordo, espressi rispettivamente in kWh metro quadro/anno e in kWh metro cubo/anno.
La scadenza dell’APE
L’attestato di prestazione energetica rilasciato dal tecnico abilitato ha validità 10 anni, purché vengano svolti regolarmente i controlli e le manutenzioni annuali sugli impianti termici, come prescrive la legge.
L’APE dovrà essere calcolato nuovamente ogni volta che si effettuino interventi di miglioramento sulla tenuta termica dell’involucro dell’immobile (ad esempio, il cosiddetto cappotto) o sugli impianti stessi, in quanto andranno a determinare un innalzamento della classe energetica.
Accertamento del proprietario.
Prima di procedere all’acquisto di un immobile è necessario accertarsi della proprietà dell’immobile stesso. A tal fine, è importante richiedere la visura catastale, documento che contiene tutte le informazioni sul proprietario dell’immobile e sulla sua situazione catastale.
Inoltre, è necessario verificare il titolo a vendere l’immobile e l’atto di provenienza dell’immobile stesso. Il titolo a vendere è il documento che attesta la proprietà dell’immobile da parte del venditore e la sua legittimazione a venderlo, mentre l’atto di provenienza attesta la storia dell’immobile, ovvero la successione dei proprietari e le eventuali ipoteche o gravami a cui è stato sottoposto.
Infine, è importante anche verificare eventuali situazioni di contenzioso o di litigio sulla proprietà dell’immobile, al fine di evitare possibili problemi futuri.
In conclusione, l’acquisto di una casa è una decisione importante che richiede grande preparazione.
Prima di comprare la tua futura abitazione, ti consigliamo di valutare attentamente il budget (considerando le imposte, le commissioni e l’attivazione di un possibile mutuo), l’immobile (la tipologia, la zona, lo stato, il suo valore…), la conformità urbanistica e catastale, l’atto di provenienza dell’edificio, l’APE (la classe energetica e l’attestato di prestazione energetica)…
Affidandoti a Homepal, la tua agenzia immobiliare smart, eviterai spiacevoli sorprese: penseremo a tutto noi e tu e potrai “semplicemente” innamorarti della tua futura casa!